老铁们, “拆字一喷,喜提大奔,房子一扒,帕拉梅拉” 的时代,可能真的一去不复返了。

最近这段时间,广州的拆迁户怀着冷了却的心窝给我们打了个样儿——

这座一线城市的城中村拆迁补偿方案一个接一个出炉,把大伙儿看得一愣一愣的。


因为拆迁,白云石井潭村最近火了一把,只不过跟前辈猎德、冼村的火完全不是一个路子…

潭村6600元/㎡的拆迁补偿方案,不仅把当事村民集体整懵der了,还凭一己之力让“拆迁致负”、“拆迁返贫”两个新概念汉语单词上了热搜。

别嫌少,就6600元/㎡都是把标准往高说的,具体情况具体分析——

选择货币安置的,算上3000元/㎡的征收奖励和其它补偿,一共合6600元/㎡;

选择回迁安置的,安置面积回购价3120元/㎡,上限不超280㎡;

被征收房屋实测面积小于280㎡的,可以按280㎡计算安置面积,差额部分按4268元/㎡申购,大于280㎡的,多出来的那部分按货币补偿。

除此之外,一次性发放12个月的临时拆迁安置费,每月20元/㎡,最高标准同样不超过280平方米。

当然,上述政策只是个基础款套餐,还有额外的优惠政策如下:

3个月内搬迁的,另行奖励补偿总额15%;

3-6个月搬迁的,另行奖励补偿总额10%。

那潭村村民拆了迁到底能拿多少钱呢?我给大伙儿算了笔账——

比如,村民谭鱼头有套大宅,面积咱直接打到头儿,算它280㎡,没有一砖一瓦违建。

选择弃产拿钱,3个月内搬迁,村民谭鱼头一共可以拿到手里280x(3600+3000)x1.15+12x20x280=2131920元。

一线城市、主城区、拆迁补偿款每平方米6600…当这几个词连在一起时,是不是潭村的当事人都能“丢”声四起。

6600/㎡去买商品房?搞嚒嘢!要是不想背房贷,那老少爷们儿恐怕只能就近考虑肇庆和清远了。

兹要是不想挪窝,那就得八仙过海、各显神通——

对面商品房卖43000-45000/㎡,拆迁补偿款拿到手里一共才213万,买100㎡少说得贷200个w,30年按揭,月供8000打底。

大伙儿可以自行百度一下子,广州市的工资中位数有没有8000。

你还指望拆迁后的村民,上珠江新城、上琶洲CBD去,996、007搬砖挣到这个数?喝酒的时候但凡就上一粒花生米,也不能醉到这个份儿上啊!

白天想,夜里哭,做梦想当拆迁户…鬼知道真当上了拆迁户,居然是这种体验!

白云石井潭村的拆迁,让我想起了当年广州猎德的造富神话——

啊,贫道手中的那不是拆迁红头文件!

那叫灵魂火符,可对富豪排行榜单体造成道数1.5倍的神圣伤害。

您再看我这授金体“拆”字,往墙上一喷就能召唤七级神兽,买房买车买房车,所向披靡!

都是在广州,同样是拆迁,猎德拆出了首富,潭村却只拆出个首付。

老话说得好,吃全得,穿二八,赌一半,嫖白瞎…

我它喵的啥也没干,就因为拆了个迁,原地变身武状元苏乞儿了,有冇搞错?

虽然事儿没摊到自己头上,但潭村村民的拆迁遭遇已被全国好些城市的老百姓重点关注。

原因无他,大伙儿都担心这么个拆法哪天扣自己脑袋壳子上,可咋整?

目前,潭村拆迁已被叫停,但类似情况在广州别的区域板块那是一点儿都没消停——

番禺里仁洞村选弃产的,“拆一补一”部分按20000元/㎡补偿,超出的算18500元/㎡;

同在番禺的沙溪村拆迁,“拆一补一”部分按15000元/㎡补偿;超出的算13500元/㎡;

白云凤和(康乐村、鹭江村)弃产选择货币补偿的,复建按12500元/㎡补偿。

照这么个拆法,迟早能凑出一副等差数列…


这才没几年功夫,拆迁的画风为毛说变就变?

思来想去,我觉得这里面最核心的原因有两个:

其一,房地产行业利润预期变了。

这是拆迁不复当年之勇,最根本的原因!

以前,在工业化与城市化交相辉映的那些年,核心城市房地产行业绝对一时无两。

一方面,开发商拿地价格照现在比真心是白菜价!

以2015年的广州为例,全年出让地块184宗,卖地收入共950多亿,整体楼面价约合5700多/㎡。

那一年,全国300城楼面价1820/㎡,四大一线城市平均楼面价也不过9184/㎡!

在这种情况下,开发商当然有足够的利润空间去跟拆迁户谈补偿款!

另一方面,核心城市的房地产市场预期固若金汤!

甭管是10000/㎡赔偿也好,还是20000/㎡赔偿也好,我给你补完,不但拿地成本依然可控,你拿了钱还得乖乖买房。

甭管张三来买还是李四来买,因为有足够的预期,只要是好城市、好地段的房子就不愁卖。

与其跟个把拆迁户大费口舌,还不如快点儿给钱打发人把好地腾出来。

楼市上升期,人人信奉高周转为王,讲究的就是个“天下武功,唯快不破”。

那时候,对于大城市城中村的村民和市区老破小居民而言,推土机和印钞机基本可以划等号…

然而时过境迁,拿地盖房对于开发商来说,成了一笔“不赔就算赚”的买卖,卖地的坐地单位当然对这事儿门儿清——

叫价低了卖地的吃亏,叫价高了拿地的吓跑了。

在这种情况下,压缩一下有可能压缩的成本,就成了所谓“必然选项”。

还是拿广州举例,2023年全市出让地块整体楼面价干到20000/㎡上下,虽然商品房销售均价也涨了一大截,但不可否认,整体预期和去化流速已经不能和当年相提并论。

截至2023年底,广州市商品房库存面积1230.66万㎡,平均去化周期为19.6个月;

而2015年底,上述两个数值分别是约910万㎡和7.53个月,八年前的去化周期连现在的零头都不到啊!

叠加房企自身的偿债压力,一分钱掰成两瓣花过分吗?那明明叫基操!

其二,拆迁征地的主导单位变了。

听到这儿,估计有大聪明想怼一句了——

现在城中村改造立法了,广州旧改,已经从市场化主导全面转向政府主导。 旧改操盘手根本就不是房企,而是地方政府!

这种说法,对,也不对…

地方政府的确已经取代了房企成为旧改操盘手,但若没有开发商的参与,这个事儿其实很难落地。

拆迁村民最终能拿到多少钱,拿钱得不得劲儿,归根到底还是开发商的利润空间说了算。

那地方政府操刀拆迁,最大的改变究竟是什么?

逃不出这两点——

首先,拆迁户的利益更直接地与地方财政收支、开发商后续利润捆绑在一起。

这意味着无论拆迁户如何争取自身权益,都会受限于上述两点,毕竟巧妇难为无米之炊。

其次,想当钉子户只会越来越不可能,以前动迁需要得到90%以上的村民同意,现在只要2/3通过就行;

如果您真想硬刚到底、拒不配合,那地方政府只有依据国家相关规定,向法院申请强制执行了…

财政层面和法律层面的事儿都在这儿摆着了,还指望像10年前一样哄着你玩?

快醒醒吧!这年头儿除了拆迁户自己,没人愿意惯拆迁户毛病!


广州潭村的拆迁补偿方案被暂时叫停了。

某种程度上说,的确是个好事儿。

老百姓的诉求能够被商议,本身就意味着大家的诉求得到了应有的重视。

我国《土地管理法》第四十八条明确规定:

征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

这一点,只要下基层实地调研一番就能轻而易举地了解:

按6600/㎡的标准给予拆迁补偿,广州白云石井潭村的这些老乡们生活水平有没有降低、长远生计有没有保障。

除此之外,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条则规定得更为详细:

对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

按照这个规定,参考一下附近43000-45000/㎡的商品房市场价格不过分吧?

对于老百姓来说,依法依规拆迁,既能充分保障大伙儿的利益,于情于理于法也通通说得过去。

但是,但是——

从现在的实际情况来看,完全照执行《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定似乎的确存在一些现实困难。

要平衡城中村改造的社会效益与拆迁户的合法权益的确需要大智慧,要是啥困难都没有,拿过来N多年前的作业照抄就完事儿了。

这样的现实,似乎在提示我们两件事——

其一,不要再指望拆迁一夜暴富。

无论是房地产的自身行业预期看,还是从地方财政债务情况看,拆迁户都很难再造猎德式的神话。

非但现实状况不允许,还与共同富裕的发展目标相抵触。

理性的做法,依旧是寻求合法途径,合理提出自身诉求,自觉摒弃所有不切实际的想法,见好就收。

其二,更不要去买套老破小博拆迁。

在“拆迁致富”的年头儿,您这么干尚且属于零和博弈,拆就是一百,不拆就是零;

更何况, 现在拆迁大概率也就那么回事儿,您再买套老破小博拆迁,那是纯纯的得不偿失,给老破小业主送人头儿、刷经验值啊!

朋友们!最近一段时间,全国许许多多的一二线城市掀起了新一轮“拆迁浪潮”。

发生在广州的旧改补偿方案十分有代表性。

这种拆迁补偿错位,很可能就此改变一个家庭未来几十年的命运走向。

随着“拆迁浪潮”的不断推进,相信你我也会成为当事人。

即使真的没有自家房子要拆迁,头部城市房地产的价格体系也极有可能因此而重塑。

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